Город-муравейник18.12.2017
Новосибирск оказался лидером по числу бизнес-центров в стройке — НГС узнал, для кого столько офисов
Бизнес-центр «Гринвич» — один из немногих в городе, который можно отнести к классу «А»
Федеральные аналитики обнаружили в Новосибирске бум офисного строительства — город наряду с Казанью оказался лидером по числу строящихся бизнес-центров. Они объяснили это ростом спроса на качественные просторные площади в российских городах-миллионниках и растущей деловой активностью. Местных экспертов такие выводы удивили: они рассказали НГС.БИЗНЕС, где в Новосибирске строят самых ожидаемые бизнес-центры, какие офисы ищут бизнесмены и чего ждать от рынка в ближайшем будущем.
Новосибирск оказался в лидерах по числу строящихся офисных площадей — об этом со ссылкой на отчёт компании Colliers International сообщает РБК. Сейчас в городах-миллионниках (исключая Москву и Санкт-Петербург) на стадии строительства находятся 16 бизнес-центров и 4 многофункциональных комплекса, ещё 12 проектируются. И половина из них, по данным аналитиков, приходится всего на два города: Казань и Новосибирск.
Новосибирских экспертов такие выводы федеральных аналитиков удивили.
«Мне неизвестны объёмы такого строительства, — прямо говорит директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. — Могу предположить, что эти данные были взяты из планов, которым пока не суждено сбываться. Строительства какого-то нет в Новосибирске, и я не думаю, что в ближайшее время появится».
Среди крупных обещанных проектов Марков вспомнил «Снежную милю», где было запроектировано порядка 25 тысяч кв. м, примерно столько же — в предполагаемой реконструкции «Дома моды» на Красном проспекте, которую заявлял холдинг «РАТМ Девелопмент». Как крупный бизнес-центр изначально планировалось и здание на площади Кондратюка, но затем его решили заменить жилым домом, где под офисы отвели только 5 этажей.
Директор RID Analytics Елена Ермолаева в свою очередь вспомнила надолго зависшие стройки БЦ «Манхеттэн» и здания возле автовокзала на Колыванской, 2. «У нас действительно есть несколько строящихся офисных центров, но не сказать, что много, — комментирует она. — По-прежнему ожидается ввод «Подсолнуха» на площади Маркса, крупный бизнес-центр строится в Академгородке, на Николаева, 13/1. Есть ещё целый ряд более мелких проектов, часть из которых строится уже много лет, и сроки сдачи всё время переносятся».
Впрочем, в целом с выводами международных экспертов новосибирцы согласились: городу действительно не хватает качественного предложения.
По данным Colliers International, сегодня в городе пустует всего около 6% офисов, местные аналитики нашли и того меньше — лишь 5% в среднем.
Проще всего найти офис в бизнес-центрах класса «В» — здесь пустует 8,6% площадей, подсчитали в RID Analytics. Самая низкая доля пустых офисов — в классе «С», где по итогам ноября были свободны 3% площадей. «Максимальная доля вакантных площадей была отмечена в декабре 2016 года, с тех пор рынок постепенно восстанавливается и спрос растет», — прокомментировала Елена Ермолаева.
При этом определённая для всех городов-миллионников структура спроса для Новосибирска не свойственна, заметили новосибирские аналитики. Самыми востребованными площадями у нас всё-таки остаются не крупные офисные блоки по 1 тысяче кв. м при предложении до 250 кв. м, а совсем небольшие площади до 100 кв. м.
«Даже в хорошее время разница в 10 раз: когда в Москве говорили, что самые востребованные площади — до 500 кв. м, в Новосибирске самые востребованные площади были до 50 кв. м, — комментирует владелец компании Nazarov&Partners Александр Назаров. — Я давно не сталкивался с тысячей квадратов». Хотя, добавляет Максим Марков, арендодатели сегодня настроены на увеличение офисов.
«На площадях 30–50 кв. м ротация большая: люди пришли и спустя какое-то время или «умерли» и съехали, или развились и съехали, — поясняет эксперт. — Если бизнес у собственника бизнес-центра стабильный или он к этому стремится, он всегда увеличивает лоты: чем больше площадь, тем арендатор стабильнее, и если «сядет», то «сядет» надолго».
Проблема лишь в том, замечает в свою очередь Елена Ермолаева, что такой арендатор в Новосибирске «выпадает из гиперпространства» не чаще раза в год.
Основной спрос на офисы сейчас формирует средний и малый бизнес. Значительную роль в этом сыграла налоговая служба,
говорит Ермолаева: она просто перестала регистрировать новые ООО без договоров аренды офиса. Подобные компании формируют спрос на самые востребованные площади — до 10 кв. м.
Предложить такие офисы сегодня могут, в основном, старые советские институты: они удачно расположены, а «нарезка» в них довольно мелкая. И цены невысокие: по данным RID Analytics, стоимость аренды в таком бизнес-центре класса «С» или «D» в ноябре составила в среднем 586 и 436 рублей за кв. м соответственно.
Класс «В» на порядок дороже: около 780 рублей за квадрат в месяц. К таким бизнес-центрам можно отнести к примеру «Капитал» (он же «Кокон») или сравнительно недавно достроенный «Время» на улице Кирова.
Самыми дорогими в городе остаются офисы класса «А»: средняя ставка в ноябре в них составила порядка 1,1 тысячи руб. за кв. м. К таким объектам, впрочем, относятся только Hilton, «Кронос» и «Гринвич», некоторые эксперты с натяжкой относят к ним и «Лигу-Капитал».
«Если вдруг на рынок захочет выйти какая-нибудь международная компания, у нас вообще в офисах бизнес-центров класса «А» нет площадей, — говорит Александр Назаров. — Если вы хотите строить и сдавать в аренду, вам нужно построить бизнес-центр класса «А». Причём я бы сделал даже «А+», чтобы это был суперпроект: весь в стекле, с высокими потолками, холл там неимоверный должен быть — такого у нас вообще нет, а это привлечёт внимание международных компаний, и они туда зайдут даже по очень высоким ценам».
Пока что чаще в Новосибирске пока появляются небольшие, но интересные проекты вроде здания на улице Нижегородской или офисной «коробочки» на Восходе, хотя тенденцией аналитики их не считают. Исключением стал, пожалуй, только введённый в конце года в эксплуатацию бизнес-центр компании «Альфа Капитал» на Кирова, 23.
Максим Марков заметил, что дефицит предложения в ближайшие годы может сойти на нет и без ввода новых офисных зданий. «Никто не отменял наметившуюся тенденцию вывода народа на аутсорсинг, — поясняет он. — Надо посмотреть, конечно, во что это выльется через несколько лет, но всё равно мы уверенным шагом идём к какой-то автоматизации. Госструктурам, которые занимают приличную долю на рынке офисных площадей, если будут реализованы все заявленные программы, большого количества людей не нужно будет. Отказ от бумажных документов в пользу электронного документооборота будет отражаться на высвобождении площадей — непонятно, в каком объёме, но будет».
Читайте также:
Хлебное место: как молодые бизнесмены превратили здание в центре в бизнес-коммуналку — без воды, но с толпами клиентов
